Investissement Résidence Etudiante: 4 Pièges à Eviter

avocat-en-droit-immobilier





L'essentiel

Il n'existe pas d'achat immobilier "sans risque" surtout dans le cadre d'une opération de défiscalisation. Les  pièges classiques consistent à acheter trop cher (pour défiscaliser plus) dans des villes moyennes sans  potentiel de croissance universitaire et dans une résidence étudiante mal placée et trop chère. Ces pièges se rencontrent malheureusement fréquemment en pratique.

Investir dans une résidence étudiante: la limite des avantages fiscaux

1. Le mirage de l'investissement en résidence étudiante "sans risque" et "garanti"

Croire que l'achète un « produit financier », un « investissement garanti et sans risque ». La recherche de la « défiscalisation » ne doit pas faire oublier qu'il s'agit d'un ACHAT IMMOBILIER réalisé par VOUS SEUL. C'est la seule version de la réalité qui apparaîtra sur les contrats et documents juridiques que vous signez. Le fait que vous n'ayez pas réaliser le montage économique et juridique ou signer chez le notaire en personne où même jamais vu l'appartement acheté ne change rien à cette réalité.

2. ACHETER BEAUCOUP TROP CHER DANS LES VILLES MOYENNES et Croire que la loi protège d'un achat immobilier à un prix beaucoup trop élevé par rapport au prix du marché. L'avantage fiscal ne doit pas conduire à un mauvais achat immobilier dans une résidence étudiante invendable par la suite (et parfois difficilement louable).

3. L'investissement en résidence étudiante dans des villes (réellement) à fort potentiel universitaire (Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille, Nice ou Montpellier) pour s'assurer d'un taux de remplissage suffisant (pour le locataire exploitant et le bailleur qui ne sera payé que si la société fait des bénéfices). Attention aux investissements dans des villes moyennes déjà saturées de logement dans lesquels le promoteur qui vous démarche va offrir des centaines de logements en plus du vôtre.

4. Ne pas acheter un logement dans une résidence étudiante mal placée. Malgré toutes les "garanties" du commercial vous démarchant, il ne faut pas oublier la règle d'or de l'achat immobilier EMPLACEMENT, EMPLACEMENT et EMPLACEMENT ("location, location, location en anglais).

ASTUCE :

  • Trouver des études sur le marché locatif et les écoles et universités dans la ville proposée avant d'investir dans une résidence étudiante,
  • Vérifier l'emplacement exact de la résidence étudiante dans la ville et notamment les distance par rapport aux principales écoles (par exemple avec googlemap, google earth, mappy etc.)

DANGERS ET DIFFICULTES FREQUENTES

  • Rsiques fréquents et récurrents d'impayés de loyers (qui peuvent atteindre plusieurs années)
  • Tentatives de renégociation à la baisse du loyer par la société locataire de la résidence étudiante (idem pour les autres résidences de service comme les résidences de tourisme)
  • Moins-value sur la vente du bien, y compris après 10 ans (!)
  • Faillite de la société locataire de la résidence étudiante
  • Gros travaux à financer après une dizaine d'année, alors que les revenus locatifs de la résidence étudiante sont faibles.

 

Les Experts du vendredi 22 janvier 2016, France BLEU :

Les investissements en résidences de tourisme et résidences défiscalisées, les investissements en baux commerciaux, la gestion les loyers impayés, vente immobilière… Quelles sont les arnaques et les bons plans en matière d’investissement immobilier ?

 

Autres articles:

 

wengo, le bon conseil illico !

Me Bruno Traesch sur la radio FRANCE BLEU avec Laurent PETITGUILLAUME:

http://www.francebleu.fr/emissions/les-experts-france-bleu-107-1/maitre-bruno-traesch-expert-en-droit-de-l-immobilier