Congé : comment résilier le bail d'une résidence de tourisme
Le congé : comment résilier le bail commercial
1 - Envoyer le congé aux bonnes personnes
Lorsqu'il est donné par le bailleur, le congé doit être envoyé au locataire ou à chacun d'entre eux s'ils sont plusieurs. Si le locataire décide de résilier, il doit adresser le congé à la personne ayant la qualité de bailleur ; en cas de pluralité de bailleurs, le congé envoyé à l'un d'entre eux produit effet pour tout le reste.
L'intervention d'un avocat dès avant cette étape permet de ne pas faire d'irrégularité. Un congé irrégulier va forcer le propriétaire-bailleur à délivrer un nouveau congé et à respecter de nouveau le délai de préavis stipulé dans le bail commercial. Le délai de préavis précisé dans le bail commercial va en pratique de 6 mois à 12 mois.
2 - Envoyer le congé au bon moment
En principe, le locataire doit envoyer son congé au moins six mois avant l'expiration de chaque période triennale (c'est-à-dire au moins six mois avant trois années suivant la conclusion du bail, puis six années, puis neuf années). Les deux parties peuvent envoyer le congé au terme du contrat en respectant également un préavis de six mois au moins.
Mais s'agissant du contrat de bail d'une résidence de tourisme, l'article L.145-7-1 du code de commerce interdit au locataire de donner congé à l'issu d'une période triennale. Autrement dit, l'exploitant de la résidence de tourisme est engagé pour les 9 premières années au minimum lorsqu'il signe un contrat avec le bailleur.
Lorsque le congé est donné tardivement, son effet est reporté au dernier jour du trimestre suivant. Exemple : le bail de la résidence de tourisme prenait fin le 30/01/2019, le locataire a envoyé son congé le 15/11/2018 ; le congé ne prendra effet que le 31 juin, le dernier jour du trimestre.
Lorsqu'il est donné trop tôt, l'effet est reporté à la date d'expiration du bail ou, dans le cas où il est donné en en cours de bail, à l'expiration de l’échéance triennale suivante.
3 - Soigner la forme et le contenu du congé
Congé provenant du bailleur
Les articles L. 145-9 et L. 145-4 du code de commerce imposent au bailleur de délivrer le congé au(x) locataire(s) par exploit d'huissier. Il doit impérativement contenir les éléments suivants :
- la mention claire et univoque de mettre fin au contrat ;
- la mention que le locataire souhaitant contester le congé doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date de notification ;
- la raison pour laquelle le bailleur donne congé.
Le congé sans indemnité d'éviction doit viser les motifs graves et légitimes qu'une mise en demeure préalable a déjà exposée au locataire (l'exploitant de la résidence de tourisme).
Le congé avec indemnité d'éviction ne nécessite pas de motiver le refus de renouvellement du bail commercial de la résidence de tourisme.
L'avocat spécialisé peut superviser le travail de l'huissier au nom du bailleur pour éviter les erreurs de rédaction (ex: congé sans indemnité d'éviction avec une mention erronée comme "vente").
Congé provenant du locataire
L'exploitant d'une résidence de tourisme qui donne son congé pour l'échéance du contrat (ou en cours de tacite prolongation) ne peut le faire que par exploit d'huissier. Il n'a pas à expliquer la raison de son congé.
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